房企纷纷参与旧改建设，广州在下一盘很大的棋！

三旧改造，激化发城市发展新动能。

广州在漫长的发展过程中，城市空间形态不断发生变化，从许多年前就显现出，靠依靠“用地扩张”的发展模式难以为继，存量土地的改造和提升已迫在眉睫。

历经数十年繁荣发展后，广州的土地资源日渐稀缺，楼市已逐渐由增量时代走向存量时代。

壹 / ONE

招拍挂拿地成本高昂，旧改成增加土储的杀手锏

目前，“招、拍、挂”这种拿地的传统模式，让众多开发商付出了高昂的成本。

天河金融城商地、荔湾芳村大道南以西地块、海珠区大干围地块、黄埔黄石西路第三煤矿有限公司地块，成交楼面价破3。

荔湾冷冻厂地块，享一线江景，成交楼面价高达42520元/平。

而据广州公共资源交易中心的数据显示，今年以来广州终止、流拍、中止的地块达24宗，其中商住地就有20宗。

土地的储备，是其重要发展命脉。房企要生存，必定要有土储。招拍挂拿地越来越贵，且地块供应不多，房企需谋求另一条发展道路。

近年来，在政策的大力支持下，广州本土及外地“过江龙”房企陆续进入广州旧改市场。

截至目前，广州11个行政区都有涉及旧村改造，其中番禺、荔湾、南沙、增城等四区的改造力度较大。

● 荔湾区改造面积最大，现有21条旧村需全面改造的占18条。
● 紧挨着天河的黄埔区，在城市更新投资总额、已批项目、开工面积等指标上，连续多年领跑全市。
●  连“身娇肉贵”的越秀区，也要启动金贵村改造。

旧改，成为房企加强土地储备的重要途径。

贰 / TWO

可提前布局，但利润不高，房企对旧改又爱又恨

同时，旧改项目，是房企获得区域市场的一张极佳的“入场券”。

以上海的大华集团为例，今年成功拿下增城朱村街山田村旧改项目，完成首进增城目标。

11月，朱村村村民以100%的同意率，同意引进大华（集团）有限公司成为该村城市更新项目的合作企业。

经此两役，房地产百强企业—大华集团获得近120万方土储（山田村58.91万方+朱村村58万方），还另外拍得一块朱村站地铁上盖宅地，彻底在朱村板块站稳脚跟。

克而瑞广州机构首席分析师肖文晓表示，像广州这样的一线城市，新增土地资源越来越少。中心城区的稀缺土地资源，未来很大程度上就来自旧改，如果不提前布局，就会在未来丧失先机。

所以在近年广州旧改提速的大背景下，很多企业都在积极进行布局，并提前积累经验。

如此大块蛋糕，很多房企都想分一杯羹，不过仔细算一算，其实并不简单。

不同于以往宅地的简单开发模式（拿地—开发—销售—交付），旧改还涉及的业务链条比较长，程序繁琐，包括设计规划、村同意旧改及合作企业招标、村民同意拆迁补偿、村民回迁房及融资区开发、商业区域招商及学校引进、后期运营等。

这不再是只“盖房子”这么简单，而是对房企资本与运营等综合实力的考量。

整个旧改项目周期一般都比较长，快则3至5年，慢则耗时十年、八年也很正常。

与在招拍挂市场拿地相比，旧改的时间成本更多，总投资成本也未必低，并需安置绝大部分村民回迁，收益没有这么高。

好处是，旧改不用像招拍挂市场那样，一下子交出所有土地出让金，可以分期投入。

因此对于旧改，房企是既爱又恨。

叁 / THREE

旧改可实现三赢，改造后房价不会虚高拉升

旧改，最理想的状态是三方共赢。

● 城市通过改造，提高土地利用率，盘活老旧资产，实现腾笼换鸟。

● 房企获得新增土地储备，利润得到增长，推进可持续发展。

● 村民获得较好的生活配套及居住环境。另外，村内租赁房、商铺等资产租赁，使村民收入增加。

例如，黄埔区线坑旧村改造项目，基本满足政府“产业转型升级、城市功能提升、土地节约集约”的诉求和目的，新福港集团也成功开发新福港·鼎峰项目，村民已悉数原址回迁。

线坑村

由于，广州的旧村普遍存在土地利用率和产出率低下，用水、用电、治安存在安全隐患，居住环境较差，才影响区域形象，制约经济发展等问题。

当旧改完成后，该地的居住品质变好，理论上其价格会发生“质变”。

不过，以前是村屋，摇身一变成为如今的电梯房，楼价上涨也非常合理的。

目前，房地产市场正在调整，未来楼价还是以稳定为主，价格升幅不会过大，购房者无需过于担心。

尾章 / LAST

最后，房小擎就广州旧改目前的情况，小结出如下三点：

1）广州旧改从“市场引导”转变到“政府主导”，可理解为是PPP模式的一种，政府担起监督职责，在房企与自然村之间的穿针引线作用越来越大。

2）开发商从以往的“高周转模式”转变为“服务时间长、利润稍低"的可持续发展模式，并且建设城市的参与度越来越高。

3）城中村逐步消失，租客将租不到低居住品质的握手楼。但改造后的房子集体放租，供应量增加，他们可以用较高的性价比租到品质高的电梯房。

【End】

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